跟着3月份的到来，港股步入财报季，算作港资房企代表的新寰宇发展（00017.HK）白虎 女優，于此前2月28日率先发布2024/2025财年中期事迹，这也使其成为不雅察房地产行业复苏成色的关键窗口。

站在当下来看，在经济复苏预期强化、政策托底、商场出清等布景下，具备中枢钞票运营智力、财务弹性及区域深耕上风的房企，或率先迎来估值诞生。不妨就此来望望新寰宇发展这份财报背后的契机。

1、中枢业务肃穆，短期阵痛下永久亮点突显

新寰宇发展这次财报可谓呈现“冰火两重天”的形式。

一方面，从财报展现的最终归母净利润扫尾来看，公司濒临赔本压力。

对此，新寰宇发展公告说起，捏续计较业务期内赔本中一部分源自宏不雅环境压力下公司发展和投资物业面目商场价值下跌；另一部分则是因浮泛扫尾2023同期内的固定利率债券赎回和转拨投资物业的一次性收益，而这一部分波及到整个19.51亿港元。

在笔者看来，这些要素虽冲击账面利润，但不产生推行现款流损耗，也并未改变公司中枢业务的造血智力，公司全体计较基本盘依旧稳打稳扎。

另一方面，公司捏续计较业务全体的营收保捏肃穆，详细收入达167.89亿港元，核神思较溢利达44.16亿港元。

具体到业务层面，成绩于双商场、多引擎的结构性相沿，新寰宇发展展现了逆势解围的一面。

内地商场方面，财报披露，论说期内，新寰宇发展来自中国内地物业发展收入为66.44亿港元，分部事迹达26.99亿港元。合约销售方面，中国内地全体合约销售额约75亿元东说念主民币。此外，中国内地物业投资方面实现收入9.44亿港元，分部事迹为5.56亿港元。

香港商场方面，来自香港物业发展的收入为17.34亿港元，香港应占合约销售约52亿港元；香港物业投资收入16.15亿港元及分部事迹12.02亿港元。

勾通公司核神思较业务不错发现，新寰宇发展既有物业投资业务的“现款牛”相沿，同期也有物业发展业务带来的事迹弹性，讨论到全体外部宏不雅环境向好的趋势，公司事迹后续诞生的动能有望步入加速开释期。

2、三重戒备构筑逆周期价值成长壁垒

从连年来通盘这个词房地产商场的大环境动身，透过事迹情况不出丑到，新寰宇发展展现出来彰着的逆周期韧性。

究其背后的原因来看，笔者合计，其中枢源于公司钞票红利、财务步骤、居品及区域深耕三大计谋支点的协同作用，基于此，也使得公司造成了较高的商场竞争护城河。

当先，从钞票红利的角度来看，新寰宇发展在香港及内地捏有大王人优质地皮储备，这为其提供了权贵的竞争上风和增长后劲。

在香港，扫尾2024年12月31日，新寰宇发展捏有可即时发展的应占总楼面面积约723万闲居尺的地皮储备，其中物业发展应占总楼面面积约346万闲居尺。

值得醉心的是，公司在新界捏有共计约1553万闲居尺待蜕变用途的应占农大地积，大部分位于北部王人会区限制。讨论到香港政府推动北部王人会区发展的政策布景，这些农地储备为公司提供了高大的拓荒后劲。

而就在此前2月26日，香港特区财政司司长陈茂波在香港特区立法会详细大楼会议厅发表2025至2026财政年度政府财政预算案，北部王人会区的紧迫性再次被说起，其发展也正按下“加速键”。

据悉，现在，新寰宇发展也正在积极推动多个新面目，其中包括与央企配合拓荒的粉岭马适路大型商住面目。基于与内地国有老本强强兼并的配合模式，这也为自后续北部王人会区农地拓荒探索出了更多开释土储价值的新旅途。

在内地，扫尾2024年12月31日，新寰宇发展捏有不包括车库的地皮储备总楼面面积约299万闲居米，其中约174万闲居米为住宅用途。公司中枢物业发展面目主要漫衍于广州、深圳、佛山、武汉、上海、杭州、北京及沈阳等城市。

成绩于在大湾区和长三角地区的优良地皮储备布局，这也使新寰宇发展概况充分受益这些区域的经济增长后劲和东说念主口流入带来的房地产商场需求。

此外，公司捏有的交易物业钞票雷同拦阻疏远，如K11MUSEA、K11ArtMall等，这些物业在商场上的证实优异，出租率高，品牌价值凸起，也为公司提供了阐明的现款流收入。

其次，聚焦到财务步骤方面，新寰宇发展在财务处置上一直保捏严谨的格调，细心成本限制和债务优化。

论说期内，公司严格限制成本，老本开销和行政偏激他牟利用度分辨按年减少约35%及9%，展现积极财务管控见效。

此外，公司还通过出售非中枢钞票、加速面目回款等面目，优化债务结构，推动欠债率裁减。截止2024年12月31日，公司总债务1464亿港元，较昨年6月底减少3.4%，其中短债则较昨年6月减少94亿港元。截止昨年末，公司债务净额与权利比率为57.5%。若剔除投资物业减值要素影响，公司全体净欠债率和昨年捏平。

公司全体流动性储备弥散，多元化融资渠说念流畅。扫尾2024年年末，公司可动用老本资源340亿港元，其中现款及银行进款结余约为220亿港元，可动用的银行贷款约为120亿港元。

终末，存眷到居品及区域深耕方面，新寰宇发展在居品翻新和升级方面一直走在行业前哨，致力于于打造高品性的住宅和交易面目。

成绩于捏续的居品和区域深耕构建的品牌上风，其面目去化具备相沿，同期享有彰着的商场溢价智力。

如在香港商场，启德跑说念住宅面目“柏蔚森”系列加推引爆商场，开售以来累计销售519个单元，套现超35亿港元，创下2024年启德跑说念区销量冠军记载。

另外，此前2月15日，旗下香港皇王人面目首轮开售，首推168套房源被抢购一空，成为香港2025年首个开盘即售罄面目，同期其还创下港岛区新盘2025年单元尺价的最高记载，其最高尺价达到每尺5.1万港元，可见其居品受到商场的认同。

此外，在永久深耕的大湾区商场卓越是广州商场方面，位于珠江新城CBD中枢性段的广州豪宅标杆胜利新寰宇推出全新一期住宅面目广粤不雅邸，首开就创下20亿元东说念主民币的销售佳绩。位于广州白鹅潭CBD的新寰宇天馥，兼并多月蝉联板块来访量及成交量冠军。广州番禺长隆中枢区域的耀胜长途，自2024年1月至11月捏续位居番禺区成交均价榜首。与此同期，广州荔湾区多个面目也在商场中证实优异。

财报亦披露，论说期内，其在内地全体合约销售的地区漫衍，以大湾区为首的南部地区孝顺最大，接近60%。可见，公司面目不仅区域位置优异，同期全体价钱定位高端，这也为公司带来了更高的利润空间和商场竞争力。

3、兼具安全边缘与估值弹性，引颈商场新周期

勾通现时老本商场证实来看，商场对房企的估值逻辑存在权贵预期差，过度存眷短期利润波动，一定进度疏远了房企钞票质料与现款流生成智力。

对此，新寰宇发展的真不二价值不错从如下三重维度来评估。

当先，现款流安全垫与融资弹性来看。

新寰宇发展领有弥散的流动性储备，且融资渠说念多元化。同期讨论到现时好意思股降息周期，流动性宽松环境下，也将对公司融资端组成胜利利好，裁减融资成本，进而增重利润空间。公司这种现款流安全垫与融资弹性，亦为其提供了强盛的财务韧性。

其次，从政策面来看，新寰宇发展也濒临较好的政策机遇。

从香港商场来看，香港接连出台政策支捏楼市发展，昨年更是全面取消房产印花税，而在本年2月26日，亦告示将征收100港元印花税的物业价值上限由300万港元提高至400万港元。对此商场分析东说念主士预期，敬佩可诱骗更多首置客入市，有益楼市发展，料楼市交换将逐步回稳，住宅按揭数字亦将规复正增长。

而在内地商场方面，此前中央经济责任会议定调，“促进房地产商场止跌回稳”是各地本年要点任务之一，在这一布景下，利好政策的捏续发力，也将带动商场活跃度诞生，卓越是中枢城市以及改善性需求方面，有望率先受益。

终末，从估值诞生催化剂视角来看。新寰宇发展的钞票重估与销售终了存望成为催化商场估值证实的紧迫要素。

钞票层面来看，现时北部王人会区拓荒提速，相沿楼市发展政策机遇以及商场环境转好趋势下，旗下钞票价值重估将为公司全体估值诞生带来相沿。

而销售事迹层面，凭证财报，截止昨年年末，新寰宇发展在中国内地未入账的合约销售总收入约为83亿元东说念主民币，在香港未入账的合约销售总收入约123.2亿，这些王人将于2025财政年度下半年及2026财政年度入账，讨论到当下全体楼市环境的回暖趋势，这也为后续事迹带来了更积极预期，进而有望推动商场估值进一步证实。

对此，交银海外皮近日研报中指出，在公司上半财年更换新处置层后，上半财年销售完成率高于预期。同期上半年房钱收入大约保捏自由。跟着香港11Skies、

深圳太子湾K11ECOST以偏激他投资物业于当年2-3年落成启用后，其预期房钱收入将在2025-27财年实现约15-20%的年增长率。

4、结语

总的来看，新寰宇发展的财报在归母利润层面尽管有压力，但这骨子是行业挪动和出清期所遭受的阶段性阵痛。其核神思较钞票的现款流韧性、土储红利、以及在高端居品线的订价权，王人将对其中永久价值组成相沿。

现时公司在老本商场的商场证实，一定进渡过度反应了商场悲不雅预期。对此，勾通公司财报发布后券商不雅点来看，也概况看到专科机构亦给以新寰宇发展积极的商场预期。

其中，第一上海研报指出，新寰宇发展现在约0.08倍PB估值已基本反应公司的风险，给以公司24/25财年0.1X的PB估值，得出目的价6.98港元，保管买入评级。

交银海外亦暗示，敬佩公司约0.07倍的市净率（同业平均0.3-0.4倍）已充分反应商场对其欠债之担忧，跟着近期政府放宽楼市政策，公司估值可能得回重估，其保管公司“买入”评级，目的价6.94港元。

开源证券研报合计，新寰宇发展财务景象全体保捏肃穆，地皮储备面积弥散，保管其盈利预测，算计FY2025-2027归母净利润为3.7、6.0和8.6亿港元，保管“买入”评级。

从各大券商不雅点来看，机构较为看好新寰宇发展新处置层有望带来的运营效劳的进步。而算计新的一年，也合计新寰宇发展濒临素雅的商场机遇，同期其自己也将会捏续透过加速销售、开释农价值、加速出售非中枢钞票、裁减老本开支及暂停派息，以加速现款流回正及裁减欠债。

从行业贝塔来看，此前中金公司发布研报称，地产行业政策捏续优化冲破，既翻新性建议收储器具，亦明确“止跌回稳”发展目的，基本面（商场或企业）处在寻底企稳的经过中。若房价跌势趋缓企稳，板块有望开启趋势性行情，对应地产股在短期和中永久的投资空间均丰厚。

对新寰宇发展而言白虎 女優，公司在这次事迹会上，将全财年销售内地合约销售目的由本来的110亿元东说念主民币调高至140亿元东说念主民币，展现了公司对中国房地产行业出路的永久信心和计谋深耕的决心。后续陪同事迹端捏续终了计较后果，公司的商场证实敬佩也将值得期待。